Prix au m² par ville en France : ce que dit DVF en 2024
Les chiffres ci-dessous sont calculés à partir de la base DVF officielle, sur l'ensemble des transactions de l'année 2023. Toutes les valeurs sont des médianes calculées sur les transactions filtrées (hors VEFA, hors transactions atypiques). Les chiffres ne sont pas comparables avec ceux des promoteurs immobiliers ou des agents qui mélangent souvent neuf et ancien.
Avertissement méthodologique : tous les chiffres présentés sont des médianes du prix au m² des appartements anciens en 2023, calculées sur l'ensemble des arrondissements de chaque ville. Les médianes ne sont pas comparables aux moyennes que l'on voit dans la presse, qui sont systématiquement plus élevées parce qu'elles sont tirées par les ventes les plus chères. Pour les villes de plus de 500 000 habitants, nous donnons aussi l'écart entre l'arrondissement le plus cher et le moins cher, car c'est lui qui révèle vraiment la dynamique du marché local.
Top 10 des villes françaises par prix médian
| Ville | Médiane €/m² apparts 2023 | Évolution sur 5 ans |
|---|---|---|
| Paris | 10 250 | +2 % |
| Boulogne-Billancourt | 8 100 | +12 % |
| Nice | 5 480 | +15 % |
| Lyon | 5 100 | +8 % |
| Bordeaux | 4 720 | +10 % |
| Aix-en-Provence | 4 650 | +18 % |
| Annecy | 4 550 | +25 % |
| La Rochelle | 4 380 | +22 % |
| Rennes | 4 050 | +19 % |
| Nantes | 3 920 | +14 % |
Les écarts à l'intérieur des grandes villes
La médiane d'une grande ville masque des écarts considérables entre quartiers. Voici les écarts entre l'arrondissement le plus cher et le moins cher dans les 5 plus grandes villes françaises.
| Ville | Quartier le plus cher (€/m²) | Quartier le moins cher (€/m²) | Ratio |
|---|---|---|---|
| Paris | 6e: 14 850 | 19e: 8 320 | 1,78 |
| Marseille | 8e: 4 950 | 15e: 1 680 | 2,95 |
| Lyon | 6e: 6 720 | 9e: 3 850 | 1,75 |
| Toulouse | Centre-ville: 4 350 | Mirail: 1 520 | 2,86 |
| Nice | Cimiez: 7 230 | Ariane: 1 980 | 3,65 |
Évolution 2018-2023 : qui a vraiment monté ?
Cinq ans, c'est la bonne échelle pour observer une vraie tendance. Les chiffres suivants montrent l'évolution de la médiane DVF entre 2018 et 2023 pour les principales villes françaises, en pourcentage cumulé (donc inflation comprise).
- Annecy : +25 %. Le plus fort gain. Effet télétravail post-Covid + attractivité historique.
- La Rochelle : +22 %. Même dynamique, attractivité Atlantique + télétravail.
- Rennes : +19 %. Jeune ville étudiante qui a vu son marché s'envoler à partir de 2020.
- Aix-en-Provence : +18 %. Continue sa progression sans rupture depuis 2015.
- Nice : +15 %. Hausse régulière, malgré les écarts intra-urbains.
- Nantes : +14 %. Plus modéré, mais cohérent.
- Boulogne-Billancourt : +12 %. Continue à profiter de l'effet Grand Paris.
- Bordeaux : +10 %. Décélération nette après les +35 % de 2014-2018.
- Lyon : +8 %. Plateau visible depuis 2022.
- Paris : +2 %. Quasi-stagnation, en réalité légère baisse en valeur réelle si on ajuste de l'inflation.
L'analyse fine de DVF révèle que la "hausse de l'immobilier français" cache en réalité deux dynamiques opposées : les grandes métropoles historiquement chères stagnent (Paris, Lyon, Bordeaux), pendant que les villes moyennes attractives explosent (Annecy, La Rochelle, Rennes). Ce n'est pas la même histoire pour tout le monde.
Le cas particulier des maisons vs appartements
DVF permet de distinguer les ventes de maisons et d'appartements, et les écarts entre les deux marchés sont plus instructifs que les commentaires médiatiques habituels. Voici la médiane DVF 2023 pour les maisons individuelles dans les départements à forte ruralité :
| Département | Médiane maison 2023 (€) | Évolution 5 ans |
|---|---|---|
| Creuse (23) | 85 000 | +28 % |
| Cantal (15) | 98 000 | +24 % |
| Lozère (48) | 112 000 | +32 % |
| Indre (36) | 118 000 | +22 % |
| Allier (03) | 125 000 | +20 % |
| Aveyron (12) | 152 000 | +18 % |
| Dordogne (24) | 175 000 | +15 % |
L'augmentation importante en pourcentage dans les départements ruraux est trompeuse : passer de 65 000 € à 85 000 €, c'est +30 % mais ce sont 20 000 €. C'est très différent de Paris où +2 % représente 200 € au m² sur des biens à 10 000 €. Toujours regarder la valeur absolue en plus du pourcentage.
DVF n'est pas tout : compléments utiles
Pour avoir une vision complète d'un marché local, DVF doit être complété par d'autres sources. Les notaires de France publient chaque trimestre des indices régionaux qui prennent aussi en compte les ventes en VEFA et incluent une analyse qualitative. L'INSEE publie les indices Notaires-INSEE qui sont la référence pour mesurer l'évolution "pure" des prix (à caractéristiques constantes).
Ces indices Notaires-INSEE sont d'ailleurs ce que regardent les économistes quand ils parlent de "prix de l'immobilier en France" : ils sont plus rigoureux que les médianes DVF brutes, parce qu'ils contrôlent pour les caractéristiques des biens vendus. Mais ils sont nationaux ou régionaux, pas par ville. DVF reste irremplaçable pour descendre au niveau de la commune ou du quartier.
Les chiffres bougent vite : actualisez
Cette page sera mise à jour à chaque nouvelle publication DVF (avril et octobre). Les chiffres ci-dessus sont valables pour les transactions de 2023. La prochaine grande mise à jour aura lieu en avril 2024 avec les transactions du second semestre 2023, et en octobre 2024 avec celles du premier semestre 2024.
Pour des chiffres encore plus à jour, ou pour des analyses très localisées (votre propre quartier par exemple), téléchargez vous-même DVF depuis data.gouv.fr et appliquez la méthode décrite dans notre guide d'estimation à partir de DVF.