DVF vs Patrim, MeilleursAgents, SeLoger : quelle source pour estimer un bien ?
DVF est une excellente source mais ce n'est pas la seule. Patrim, MeilleursAgents, SeLoger et les autres ont leurs propres logiques, qualités et défauts. Cette fiche compare les cinq sources les plus utilisées en France et donne nos recommandations selon les situations.
Avant de comparer, une mise au point importante : aucune source seule n'est parfaite. Les meilleures estimations croisent plusieurs sources et utilisent leur écart pour identifier les biens atypiques ou les marchés instables. Le but de cette fiche n'est pas de dire "DVF est mieux que MeilleursAgents" mais de vous aider à choisir la bonne source pour votre besoin spécifique.
Vue d'ensemble
| Source | Type | Couverture | Coût | Précision parcelle |
|---|---|---|---|---|
| DVF | Données publiques | France entière sauf Alsace-Moselle | Gratuit | Excellente (parcelle exacte) |
| Patrim | Service fiscal individuel | France entière | Gratuit (compte impôts) | Excellente |
| MeilleursAgents | Algorithme | Toute la France | Estimation gratuite, accès pro payant | Moyenne |
| SeLoger Estimer | Algorithme + annonces | Toute la France | Gratuit | Moyenne |
| Notaires (BIEN/Perval) | Bases notariales | France | Réservé aux notaires | Excellente |
DVF en détail
DVF est la base de données ouverte des transactions réelles enregistrées par la DGFiP. Mise à jour deux fois par an. Disponible en téléchargement CSV sur data.gouv.fr et en application web sur app.dvf.etalab.gouv.fr.
- ✓ Données réelles, pas algorithmiques
- ✓ Localisation à la parcelle exacte
- ✓ Historique long (depuis 2014)
- ✓ Gratuit, sans inscription
- ✓ Réutilisable légalement (licence ouverte Etalab)
- ✗ Pas de données qualitatives sur les biens (état, étage, exposition)
- ✗ Latence de 6 mois sur les données récentes
- ✗ Manipulation technique nécessaire pour les analyses fines
- ✗ Pas Mayotte, pas Alsace-Moselle, données outre-mer incomplètes
DVF est notre source recommandée pour quiconque veut comprendre un marché en profondeur ou faire une estimation rigoureuse. Voir notre méthode complète d'estimation à partir de DVF.
Patrim en détail
Patrim est un service de la DGFiP accessible à tout contribuable français connecté à son compte impots.gouv.fr. Il permet de consulter individuellement les transactions immobilières comparables à un bien que l'on possède ou que l'on souhaite acquérir, dans le cadre d'une procédure fiscale (déclaration ISF, IFI, droits de succession, contrôle fiscal).
- ✓ Données réelles (mêmes sources que DVF, mais accessibles individuellement)
- ✓ Interface simple, pas de manipulation de fichier
- ✓ Inclut quelques métadonnées que DVF n'a pas (description simplifiée parfois)
- ✓ Couvre Alsace-Moselle (contrairement à DVF)
- ✗ Limité à 50 résultats par recherche
- ✗ Usage encadré : interrogation à finalité fiscale uniquement
- ✗ Pas réutilisable légalement pour publier des analyses
- ✗ Nécessite un compte impots.gouv.fr actif
Patrim est un complément utile à DVF, surtout si vous voulez vérifier rapidement les transactions d'une zone précise sans télécharger un CSV. Pour les biens situés en Alsace-Moselle, c'est même la seule source officielle disponible (DVF n'y va pas).
MeilleursAgents en détail
MeilleursAgents propose une estimation gratuite en ligne basée sur un algorithme propriétaire qui croise des données DVF, des annonces immobilières en ligne, et un modèle hédonique propre à l'entreprise. C'est aujourd'hui l'estimation algorithmique la plus utilisée par les particuliers en France.
- ✓ Estimation immédiate et gratuite
- ✓ Interface simple, accessible à tous
- ✓ Couverture nationale, y compris zones rurales
- ✓ Indication de l'évolution récente du marché local
- ✗ Algorithme propriétaire et non auditable
- ✗ Précision variable selon le type de bien (excellente sur les biens standards en grande ville, médiocre sur les biens atypiques ou ruraux)
- ✗ Tendance à la moyenne : sous-estime les biens haut de gamme et sur-estime les biens bas de gamme
- ✗ Mise à jour hebdomadaire mais sans transparence sur les sources
Pour un appartement standard dans une grande métropole, MeilleursAgents donne une estimation correcte en 30 secondes. Pour une maison ancienne avec dépendances en zone rurale, le résultat est très peu fiable. Toujours croiser avec DVF avant de prendre une décision.
SeLoger Estimer en détail
SeLoger Estimer est l'équivalent de MeilleursAgents pour le portail SeLoger. Il utilise un algorithme similaire qui combine DVF, annonces SeLoger et données démographiques. Son originalité : il intègre aussi les annonces actuellement en ligne sur SeLoger, ce qui peut donner une vision plus à jour du marché vendeur (pas du marché réel).
- ✓ Gratuit et instantané
- ✓ Prend en compte les annonces actives, donc reflète mieux les attentes des vendeurs
- ✗ Confond marché des annonces et marché réel (les biens en ligne ne se vendent pas tous au prix demandé)
- ✗ Algorithme propriétaire opaque
- ✗ Couverture moins bonne que MeilleursAgents en zone rurale
L'écart entre l'estimation SeLoger (prix demandé moyen) et la médiane DVF (prix payé réel) du même quartier vous donne une indication intéressante : la marge de négociation typique. Quand SeLoger affiche 5 200 €/m² et DVF 4 700 €/m² pour le même quartier, vous savez que le marché négocie en moyenne 10 % en dessous des prix affichés.
Bases notariales BIEN et Perval
Les notaires de France maintiennent leurs propres bases de données : BIEN pour l'Île-de-France, Perval pour la province. Ces bases contiennent des informations qualitatives sur les biens (étage, exposition, état général, équipements) que DVF n'a pas. Mais elles sont réservées à l'usage interne des notaires et ne sont pas accessibles aux particuliers.
Si vous travaillez avec un notaire pour une estimation officielle, demandez-lui qu'il consulte BIEN ou Perval pour vous : c'est une demande légitime. Le notaire peut vous fournir un avis d'expertise basé sur ces bases, qui sera plus précis qu'une estimation algorithmique en ligne. Comptez entre 200 € et 600 € pour ce service selon les régions.
Quelle source pour quel besoin ?
| Situation | Source recommandée |
|---|---|
| Estimation rapide d'un appart standard en grande ville | MeilleursAgents (en 30 s) |
| Estimation rigoureuse pour décision d'achat | DVF (méthode complète) |
| Bien atypique / rural / haut de gamme | DVF + avis notaire ou expert |
| Vérification rapide d'une transaction comparable | Patrim (si compte impôts) |
| Bien en Alsace-Moselle | Patrim (DVF n'y va pas) |
| Analyse statistique d'un marché local | DVF (téléchargement CSV) |
| Estimation officielle pour un litige | Avis notaire (BIEN/Perval) |
Quand passer à un professionnel
Tous les outils en ligne, DVF inclus, donnent des fourchettes de prix mais ne remplacent pas l'œil d'un professionnel sur le terrain. Pour les biens dont la décision de prix engage des sommes importantes (transaction supérieure à 500 000 €, biens atypiques, expertises pour partage successoral, calcul de plus-value pour l'administration fiscale), faire intervenir un professionnel certifié est indispensable. Les diagnostiqueurs immobiliers et les experts en évaluation foncière peuvent fournir des rapports motivés qui ont une valeur juridique, ce qu'aucun outil en ligne ne propose.
Pour les besoins logiciels métier des professionnels qui font ce type d'estimation et qui doivent produire des rapports normés, plusieurs outils logiciels dédiés au diagnostic immobilier et à l'évaluation existent désormais sur le marché français. Ils permettent d'automatiser une grande partie de la collecte de données (DVF intégré, croisement INSEE, calculs d'ajustement) et de produire des rapports conformes aux standards de la profession.