DVF : comprendre les Demandes de Valeurs Foncières en France
DVF est la base de données ouverte des transactions immobilières en France. Plus de 14 millions de mutations enregistrées depuis 2014, accessibles gratuitement sur data.gouv.fr. Cette page explique ce qu'est exactement DVF, ce qu'il contient, et comment s'en servir.
DVF est l'acronyme de Demandes de Valeurs Foncières. Sous ce nom administratif se cache l'une des plus grandes bases de données immobilières publiques au monde : tout l'historique des transactions de biens immobiliers en France métropolitaine et dans une partie des départements d'outre-mer, à la parcelle près. Cette base est accessible gratuitement depuis avril 2019 via data.gouv.fr, après une longue bataille politique sur l'ouverture des données fiscales.
Origine de la base DVF
La base DVF est constituée à partir des actes de mutation à titre onéreux (ventes, échanges, expropriations) enregistrés par les services de la publicité foncière. Quand un notaire enregistre une vente immobilière, l'information remonte automatiquement à la DGFiP (Direction générale des finances publiques), qui agrège les données et les publie deux fois par an sur data.gouv.fr.
L'ouverture publique de DVF est récente. Jusqu'en 2019, la base existait mais était accessible uniquement aux notaires (via la base BIEN ou Perval) et aux services fiscaux (via Patrim, qui permet à un particulier d'interroger les transactions sur un bien précis dans le cadre d'une déclaration ISF puis IFI). La loi pour une République numérique du 7 octobre 2016 et le décret d'application du 28 décembre 2018 ont rendu DVF entièrement ouverte au format CSV gratuit.
Que contient DVF ?
Chaque ligne de DVF correspond à une mutation (une transaction immobilière). Pour chaque mutation, la base contient une trentaine de champs. Voici les principaux.
| Champ | Description | Exemple |
|---|---|---|
| id_mutation | Identifiant unique de la mutation | 2014-1 |
| date_mutation | Date de signature de l'acte | 2014-01-07 |
| nature_mutation | Type d'acte | Vente |
| valeur_fonciere | Prix de vente en € | 245000 |
| adresse_numero / nom_voie / code_postal / nom_commune | Localisation | 12, rue de la Paix, 75002 Paris |
| code_departement / code_commune / id_parcelle | Codes administratifs | 75 / 75102 / 75102000AB0123 |
| type_local | Nature du bien | Maison / Appartement / Local industriel |
| surface_reelle_bati | Surface bâtie en m² | 82 |
| nombre_pieces_principales | Nombre de pièces | 4 |
| surface_terrain | Surface du terrain en m² | 0 ou 350 |
| latitude / longitude | Coordonnées GPS de la parcelle | 48.870, 2.331 |
Ce que DVF ne contient pas
DVF est puissant mais incomplet. Plusieurs informations cruciales pour comprendre une transaction n'y figurent pas. Cette absence est délibérée pour des raisons de protection de la vie privée ou techniques.
- Pas de nom de l'acheteur ni du vendeur (anonymisation totale).
- Pas de date d'avant-contrat (seulement la date de l'acte authentique).
- Pas de description fine du bien (état, étage, exposition, vue, etc.).
- Pas de DPE associé (le DPE n'est pas relié à la transaction dans DVF).
- Pas d'information sur la situation locative au moment de la vente.
- Pas de distinction entre une vente libre et une vente sous contrainte (succession, divorce, expulsion judiciaire, etc.).
- Aucun bien situé en Alsace-Moselle (régime du Livre foncier, hors champ de DVF).
- Pas de mutations à titre gratuit (donations, successions).
Comment accéder à DVF
Il y a trois manières principales d'accéder aux données DVF, selon vos compétences techniques et votre besoin.
- Téléchargement direct des fichiers CSV depuis data.gouv.fr. C'est la méthode brute, gratuite, qui donne accès à la totalité de la base. Inconvénient : les fichiers sont volumineux (350 Mo à 800 Mo par semestre selon les formats) et nécessitent un outil capable de manipuler des CSV de plusieurs millions de lignes (R, Python, DuckDB, ou un SGBD).
- Application web cartographique app.dvf.etalab.gouv.fr maintenue par Etalab. Permet de cliquer sur une parcelle et de voir les transactions enregistrées. Pratique pour une consultation ponctuelle, mais limité pour des analyses massives.
- Outils tiers (gratuits ou payants) qui exploitent DVF avec une interface plus conviviale. La plupart de ces outils sont des startups ou des projets associatifs qui ajoutent du contexte (croisement avec INSEE, score de qualité du bien, etc.).
Pour les particuliers qui veulent simplement estimer un bien sans plonger dans les fichiers, l'application Etalab est généralement le bon point d'entrée. Pour des analyses plus approfondies, télécharger les CSV et les manipuler avec un outil approprié est la seule manière d'avoir le contrôle complet sur les filtres et les calculs.
Les pièges classiques d'interprétation
DVF a une qualité documentaire excellente, mais l'interprétation des résultats est piégeuse. Voici les erreurs les plus courantes que nous voyons commises par des particuliers (et parfois par des journalistes).
- Confondre prix moyen et prix médian. Sur des petits échantillons, la moyenne est tirée vers le haut par les biens atypiques (hôtels particuliers, ventes de complaisance). Toujours préférer la médiane.
- Comparer des m² d'appartement et des m² de maison sans distinguer. Les deux types de biens ont des marchés et des prix radicalement différents.
- Inclure les ventes en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) dans une analyse de prix de marché. Les VEFA tirent les prix vers le haut artificiellement parce qu'elles incluent la TVA.
- Prendre une commune entière comme unité d'analyse. Dans une grande commune comme Marseille, les écarts de prix entre quartiers peuvent atteindre un facteur 4. Toujours descendre au niveau de la section cadastrale ou du quartier.
- Oublier de filtrer les transactions atypiques : ventes entre membres d'une même famille, ventes d'usufruit, ventes aux enchères judiciaires.
DVF dans le travail des professionnels
DVF est devenu un outil de référence pour l'ensemble des professionnels de l'immobilier, des notaires aux agents immobiliers en passant par les diagnostiqueurs et les experts en évaluation. Pour les diagnostiqueurs immobiliers, DVF est notamment utile pour situer un bien dans son marché local au moment de la rédaction d'un rapport d'expertise. Un annuaire des professionnels du diagnostic immobilier permet par ailleurs aux particuliers de trouver un professionnel certifié dans leur zone, en complément de la consultation de DVF qui ne suffit jamais à elle seule pour décider d'une transaction.
Côté notarial, DVF complète mais ne remplace pas les bases internes BIEN (Île-de-France) et Perval (province), qui restent plus complètes sur les caractéristiques fines des biens. Pour les agents immobiliers, DVF est devenu en quatre ans une sorte de référence partagée qu'on consulte avant chaque mandat de vente, ne serait-ce que pour ne pas se tromper sur l'ordre de grandeur d'un prix de marché.
Calendrier de mise à jour
DVF est mis à jour deux fois par an, avec un décalage d'environ 6 mois par rapport à la date des transactions :
- Version d'avril : contient les transactions du semestre précédent (juillet-décembre).
- Version d'octobre : contient les transactions du premier semestre de l'année en cours (janvier-juin).
Cela signifie qu'à tout moment, les transactions des 6 derniers mois ne sont pas encore dans DVF. Si vous analysez un marché en avril 2024, vous avez les données jusqu'à décembre 2023 mais pas janvier-mars 2024. Cette latence est importante pour interpréter correctement des données récentes : un marché qui se retourne en début d'année ne sera visible qu'en octobre.
Et après ?
Voir nos autres fiches : comment estimer un bien immobilier à partir de DVF, l'analyse des prix au m² par ville en 2024, la comparaison entre DVF et les autres sources de prix immobilier (Patrim, MeilleursAgents, SeLoger), et notre fiche critique sur les biais et limites de DVF que les promoteurs de la donnée ouverte évitent de mentionner.